兄弟で共有している実家を売るには

親が亡くなり、兄弟姉妹で実家を相続すると、実家は兄弟姉妹の「共有」になることがあります。誰も住む予定がないので売りたいけれど、兄弟の一人が反対している、遠くに住んでいて話が進まない、連絡がつかない人がいる。共有の実家では、こうした事情で売却が止まってしまうことが少なくありません。

この記事では、共有の実家を売るときに知っておきたい法律のしくみと、売り方の選択肢、話し合いがまとまらない場合の手続きを整理します。

相続すると、実家は相続人の「共有」になる

民法では、相続人が数人いるときは、相続財産はその共有に属するとされています（第898条）。法務省も、相続が発生すると、原則として遺産は法律で定められた相続分（法定相続分）の割合で相続人らが共有することになると説明しています。

共有には、大きく分けて次の2つの段階があります。

段階	状態
遺産分割の前	誰が実家を引き継ぐかを決める前で、相続人全員の共有になっている
遺産分割で共有にした後	話し合いの結果、「兄と妹で2分の1ずつ」のように共有で引き継ぐと決めた

法務省は、共有状態になった財産の管理や処分は相続人同士で決めなければならず、不便なことが多くなるとしています。また、時間がたつと次の世代の相続が起こり、権利関係が複雑になるため、早めの遺産分割が大切だとしています。

共有者が一人で決められること・決められないこと

民法では、共有している物について、何をするかによって必要な同意の範囲が決められています。

行為の種類	例	必要な同意
保存行為	壊れた箇所の修理など、現状を維持すること	各共有者が単独でできる（第252条第5項）
管理に関する事項	短い期間の賃貸（建物は3年以内）など	持分の価格の過半数で決める（第252条第1項・第4項）
変更	形状や効用を著しく変えること	他の共有者全員の同意が必要（第251条第1項）

また、各共有者は、持分に応じて管理の費用などの負担を負います（第253条）。固定資産税や修繕の費用を誰がどう負担するかも、早めに話し合っておくと、あとでもめにくくなります。

実家全体を売るには、共有者全員の協力が必要

共有者それぞれが持っているのは、実家の「持分」です。実家全体を買主に売るには、共有者全員がそれぞれの持分を売ることになるため、全員の同意と協力が必要です。兄弟の一人でも反対していると、実家全体を売ることはできません。

共有の実家を売るときの主な方法

共有の実家を売るときは、主に次のような方法があります。どれがよいかは、兄弟姉妹の関係や、それぞれの事情によって変わります。

方法	内容	注意点
全員で一緒に売る	共有者全員が売主になって実家を売り、代金を分ける	全員の同意が必要。契約や決済で、全員の書類や本人確認が必要になる
遺産分割で一人が引き継いでから売る	遺産分割の話し合いで、実家を引き継ぐ人を一人に決め、その人が売る	売った代金を他の相続人にどう分けるかなどを、遺産分割協議書にはっきり書いておく
他の共有者の持分を買い取る	共有者の一人が、ほかの共有者の持分を買い取って単独の所有にする	持分の価格をどう決めるかを話し合う必要がある
自分の持分だけを売る	実家全体ではなく、自分の持分だけを手放す	持分を買った人は、ほかの共有者と共有する状態になるため、買い手が限られることがある

どの方法をとるかによって、相続登記の内容や税金の扱いが変わることがあります。方法を決める前に、司法書士や税理士に相談しておくと安心です。

共有者の一人が遠方に住んでいる場合は、代理人に任せる方法や、書面を郵送や電子でやりとりする方法もあります。遠方の実家を立ち会わずに売る方法で整理しています。

話し合いがまとまらないとき

遺産分割の前なら：家庭裁判所の遺産分割調停

遺産分割について相続人の間で話し合いがまとまらないとき、または話し合いができないときは、各相続人は家庭裁判所に遺産の分割を請求できます（民法第907条第2項）。

裁判所の案内によると、遺産分割調停は、相続人の一人または何人かが、ほかの相続人全員を相手方として申し立てます。申立先は、相手方のうち一人の住所地の家庭裁判所、または当事者が合意で決めた家庭裁判所です。調停では、それぞれの希望する分け方を聞き、解決案を示すなどして話し合いを進めます。話し合いがまとまらず調停が成立しない場合は、自動的に審判の手続きが始まり、裁判官が判断します。

遺産分割の後に共有にした場合：共有物の分割

遺産分割で共有にした後は、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（第256条）。話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を請求できます（第258条）。裁判所が命じることができる分け方は、次のとおりです。

現物を分ける方法（土地を分筆するなど）
共有者の一人が、ほかの共有者に代金を払って持分を取得する方法
上の方法で分けられない場合や、分けると価値が大きく下がるおそれがある場合は、競売を命じる

なお、遺産分割をするべき段階の共有では、原則としてこの共有物分割の手続きは使えず、遺産分割の手続きによることになります（第258条の2）。

相続から10年たつと、遺産分割のルールが変わる

法務省によると、早めの遺産分割を促すための新しいルールが2023年4月1日から始まっています。民法では、相続の開始から10年を過ぎた後の遺産分割では、生前に贈与を受けた分や、親の介護などで財産の維持に貢献した分を考慮する規定が、原則として適用されなくなるとされています（第904条の3）。

「いつか話し合えばいい」と先送りにしていると、こうした事情を主張できなくなる可能性があります。

連絡がつかない共有者がいるとき

共有者の中に、どこに住んでいるか分からない人がいる場合も、裁判所の手続きを使える場合があります。

所在等不明共有者の持分の取得：裁判所の決定により、ほかの共有者が、所在等が分からない共有者の持分を取得する（第262条の2）
所在等不明共有者の持分の譲渡：ほかの共有者全員が持分を第三者に売ることを条件に、所在等が分からない共有者の持分も売る権限を、裁判所が与える（第262条の3）

どちらの場合も、所在等が分からない共有者は、時価に相当する額の支払いを請求できます。また、その持分が遺産分割をするべき相続財産である場合は、相続の開始から10年を過ぎていないと、これらの手続きは使えません。

使えるかどうかの要件は細かく決められているため、弁護士や司法書士に相談してください。

判断能力が十分でない共有者がいるとき

共有者の中に、認知症などで判断能力が十分でない人がいる場合、本人が売買の契約を結ぶことが難しいことがあります。

家庭裁判所は、認知症などで判断能力が常に欠けている人について、後見開始の審判をすることができます。選ばれた成年後見人は、本人に代わって財産に関する法律行為を行います。申し立てができるのは、本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長などで、申立先は本人の住所地の家庭裁判所です。必要かどうかは、家庭裁判所や専門家に相談してください。

相続登記を先送りにしない

相続登記は、2024年4月1日から義務になっています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります（不動産登記法第76条の2）。

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に登記ができそうにない場合は、「相続人申告登記」という方法があります。相続が始まったことと、自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、期限内に申し出た人は、登記を申請する義務を果たしたものとみなされます（第76条の3）。ただし、その後に遺産分割で不動産を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する必要があります。

相続登記に必要な書類は、相続した実家を売る流れと必要な書類で一覧にしています。

売った後の税金

共有の実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。税金のしくみは相続した空き家を売るときの税金と特例で整理しています。

共有で売る場合は、次の点に注意してください。

空き家の3,000万円特別控除：2024年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円になります（国税庁 No.3306）
売却代金の1億円以下の条件：ほかの相続人が同じ家や敷地を売った分も含めて判定されます（同）

共有者それぞれがどのように特例を使えるかは、事情によって異なります。確定申告の前に、税務署や税理士に確認してください。

まとめ

相続人が数人いると、実家は相続人の共有になる。管理や処分を相続人同士で決めなければならず、不便が多い
実家全体を売るには、共有者全員の同意と協力が必要
売り方には、全員で売る、一人が引き継いでから売る、持分を買い取る、自分の持分だけを売る、などがある
話し合いがまとまらないときは、遺産分割の前なら家庭裁判所の遺産分割調停、遺産分割の後なら共有物分割の手続きがある
相続から10年たつと遺産分割のルールが変わる。連絡がつかない共有者がいる場合の手続きもある
相続登記は3年以内。話し合いが長引くときは相続人申告登記も検討する

共有の問題は、時間がたつほど関係する人が増え、解決が難しくなりがちです。兄弟姉妹で早めに話し合いを始め、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士に相談してください。