相続した空き家を売るときの税金と特例

相続した実家を売ってお金が入ると、その利益に税金がかかることがあります。ただ、利益の計算のしかたや、使える特例を知っているかどうかで、納める税金は大きく変わります。特に、亡くなった親が一人で住んでいた家を売る場合に使える「空き家の3,000万円特別控除」は、条件と期限があるため、売る前に知っておきたい制度です。

この記事では、相続した空き家を売ったときの税金のしくみを、国税庁の情報をもとに順に整理します。売るまでの手続きの流れは相続した実家を売る流れと必要な書類で紹介しています。

税金がかかるのは「利益（譲渡所得）」に対して

家や土地を売ったときにかかる所得税・住民税は、売った金額そのものではなく、利益（譲渡所得）に対してかかります。国税庁の案内では、計算式は次のとおりです。

売った金額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額＝課税される譲渡所得の金額

利益が出なければ、この税金はかかりません。また、土地や建物の譲渡所得は、給与などほかの所得とは分けて計算します（分離課税）。

取得費：親が買ったときの金額を引き継ぐ

取得費は、その家や土地を手に入れるためにかかった金額です。相続した場合は、亡くなった親が買ったときの購入代金や購入手数料などをもとに計算します。さらに、相続人が払った登記費用や不動産取得税も、取得費に含められます（業務に使っていない土地建物の場合）。

親が買ったときの売買契約書などが見つからず、取得費が分からない場合は、売った金額の5% を取得費にできます（概算取得費）。国税庁の例では、3,000万円で売った場合、150万円を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ない場合も、5%を使えます。ただし、概算取得費を使うときは、相続人が払った登記費用などは加えられません。

古い家ほど購入時の書類が残っていないことが多いため、実家の片付けのときに、売買契約書や領収書などが残っていないか探しておくと役に立ちます。

譲渡費用：売るために直接かかった費用

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。国税庁の案内では、主に次のようなものが当てはまります。

譲渡費用になるもの	譲渡費用にならないもの
売るために払った仲介手数料	修繕費や固定資産税など、維持・管理のための費用
売主が負担した印紙税	売った代金を取り立てるための費用
土地を売るために建物を取り壊したときの取り壊し費用と、その建物の損失額

税率は「所有期間」で変わる

譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年を超える	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

このほか、2013年（平成25年）から2047年（令和29年）までは、所得税額の2.1%の復興特別所得税もあわせて納めます。

相続した場合は、親が取得した時期も引き継ぎます。 長期か短期かは、親が取得した時から、相続人が売った年の1月1日までの期間で判定します。相続してすぐに売っても、親が長く持っていた家なら長期譲渡所得になります。

使える特例は主に2つ

相続した家や土地を売るときに使える主な特例は、次の2つです。同じ家や土地について 両方を同時に使うことはできない ため、どちらが有利かを比べて選びます。

特例	しくみ	主な条件
空き家の3,000万円特別控除	譲渡所得から最高3,000万円を差し引く	亡くなった親が一人で住んでいた、1981年5月31日以前に建てられた家など
取得費加算の特例	払った相続税の一部を取得費に加える	相続税が課税されていること、期限内に売ること

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった人が住んでいた家とその敷地を相続し、一定の条件を満たして売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です（国税庁 No.3306）。2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は、最高2,000万円になります。

家についての主な条件

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
区分所有の建物（マンションなど）として登記されていないこと
相続の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったこと

亡くなった人が、要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていたため、相続の直前に家に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。

売り方についての主な条件

家を一定の耐震基準に合うようにして売る、家を取り壊してから土地を売る、または売った後、翌年2月15日までに買主が耐震改修か取り壊しをする（買主が行う方法は2024年1月1日以後の売却が対象）
相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
売った金額が1億円以下であること
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものではないこと

期限

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
特例の対象となる売却は2027年12月31日まで

この特例を使うには、確定申告が必要です。添付する書類には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などがあります。申請の方法や必要な書類は、実家がある市区町村に早めに確認しておきます。更地にするか古家付きで売るかの判断は、更地にして売るか、古家付きで売るかで整理しています。

取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した財産を一定の期間内に売った場合、納めた相続税のうち、その財産に対応する部分を取得費に加えられる特例です（国税庁 No.3267）。取得費が増える分、譲渡所得が少なくなります。

相続税が課税されていること：相続税がかからなかった場合は使えない
期限：相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ること
加算できる額：自分の相続税額のうち、売った財産の評価額の割合に応じた部分。ただし、この特例を使う前の譲渡益が上限

この特例を使う場合も、計算明細書などを添えて確定申告をする必要があります。

どちらを使うか

空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば大きな効果がある一方で、家の建築時期や住んでいた人などの条件が細かく決められています。取得費加算の特例は、相続税を納めた場合に使える特例です。

どちらが有利かは、売る金額・取得費・相続税の額などによって変わります。両方の条件を満たしそうな場合は、税務署や税理士に相談して、実際に計算して比べてください。

売った翌年に確定申告をする

利益が出た場合や、特例を使う場合は、売った年の翌年に確定申告をします。特例は、確定申告をしなければ使えません。売る前から、次のものを用意しておくと手続きが進めやすくなります。

親が家や土地を買ったときの売買契約書・領収書（取得費の計算に使う）
相続登記の費用などの領収書
売るときの売買契約書、仲介手数料などの領収書
空き家の特例を使う場合は、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」

確定申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作ることもできます。

まとめ

税金がかかるのは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた利益（譲渡所得）
相続した家の取得費と取得時期は、親のものを引き継ぐ。取得費が分からなければ、売った金額の5%を使える
所有期間が5年を超えれば長期譲渡所得（所得税15%・住民税5%）、5年以下なら短期譲渡所得（所得税30%・住民税9%）。ほかに復興特別所得税がかかる
空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、同じ家や土地について同時には使えない
特例には条件と期限がある。売る前に 条件を確認し、迷う場合は税務署や税理士に相談する

税制は毎年のように改正されます。最新の内容は、記事末の出典（国税庁）で確認してください。