再建築不可・訳あり物件の売り方

古い実家の中には、「今の家を壊すと、新しく建てられない」土地に建っているものがあります。いわゆる「再建築不可」の物件です。また、長く空き家だったため傷みが激しい、家の中で人が亡くなったなど、売るときに気をつけたい事情（いわゆる「訳あり」）を抱えた実家もあります。

こうした家は、普通の家に比べて買い手が限られやすく、売り方にも工夫が必要です。この記事では、再建築不可になるしくみと調べ方、売り方の選択肢、買主に伝えるべきことを整理します。

「再建築不可」とは

建物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければならない

建築基準法では、建物の敷地は、原則として 道路に2メートル以上 接していなければならないとされています（第43条第1項）。これを「接道義務」といいます。

ここでいう「道路」は、見た目の道ではなく、建築基準法で決められた道路です。原則として幅が4メートル以上で、道路法による道路（国道や市道など）や、特定行政庁から位置の指定を受けた道など、法律に定められた種類のものに限られます（第42条第1項）。

そのため、次のような土地では、今ある家を壊すと、原則として新しい家を建てられません。

• 敷地が道路に接していない（ほかの土地に囲まれている）
• 道路に接している部分の長さが2メートル未満
• 接している道が、建築基準法上の道路ではない

なお、接道義務などの規定は、都市計画区域と準都市計画区域の中に限って適用されます（第41条の2）。

幅4メートル未満の道でも「道路」とみなされる場合がある

幅が4メートル未満の道でも、建築基準法の規定が適用されたときにすでに建物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます（第42条第2項。いわゆる「2項道路」）。

この場合、原則として道の中心線から2メートルの線が道路の境界線とみなされます。そのため、建て替えるときは、敷地の一部を道路として後ろに下げる（いわゆる「セットバック」）必要があり、建てられる範囲が狭くなることがあります。

例外として建てられる場合もある

接道義務を満たさない敷地でも、次のような場合は建物を建てられることがあります（第43条第2項）。

方法	内容
特定行政庁の認定（第1号）	幅4メートル以上の一定の基準に合う道に2メートル以上接する敷地で、延べ面積500㎡以内の一戸建て住宅などについて、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めたもの
特定行政庁の許可（第2号）	敷地の周りに公園などの広い空地がある場合など、国土交通省令の基準に合う建物で、特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの

認定や許可が受けられるかどうかは、土地ごとに判断されます。「再建築不可」と言われた土地でも、こうした例外が使えないか、自治体の窓口で確認してみる価値はあります。

実家が再建築不可かどうかを調べる

接している道が建築基準法上の道路かどうかは、自治体の建築指導の担当課（建築指導課など）で確認できます。

たとえば福岡市では、建築指導課の窓口で道路の種別を確認でき、原則として来庁しての確認を求めています。電話での問い合わせには応じていません。持っていく資料として、住宅地図や道路台帳平面図のほか、法務局の公図、登記簿謄本、地積測量図、写真などが挙げられています。Webの地図で、一部の道路の種別を見ることもできます。

調べ方や必要な資料は自治体によって違います。実家がある市区町村のホームページで、「建築基準法上の道路」「道路種別」などの案内を探してください。売却を頼む不動産会社に調べてもらうこともできます。

再建築不可の家は、リフォームにも注意が必要

再建築不可の家でも、今ある建物をリフォームして使い続けることは考えられます。ただし、2025年4月1日に施行された建築基準法の改正で、リフォームの手続きが変わりました。

国土交通省は、木造戸建ての大規模なリフォームには建築確認の手続きが必要になるとしています。さいたま市の案内では、2階建て、または延べ面積が200㎡を超える建物（新2号建築物）で、外壁や屋根などの主要構造部の過半を修繕・模様替えする場合に、建築確認と完了検査の手続きが必要になるとされています。

再建築不可の家で大きなリフォームを考える場合や、買い手がリフォームを前提に検討する場合は、建築確認が必要かどうか、手続きが受けられるかどうかを、事前に自治体や建築士に確認してください。

再建築不可の実家の売り方

再建築不可の家は、買い手が新しく家を建てられないため、普通の家より買い手が限られやすくなります。主な売り方には、次のようなものがあります。

売り方	内容	注意点
隣の土地の所有者に売る	隣の人が自分の土地と合わせて使えば、接道の条件を満たせる場合がある	隣の人に買う意思があるかどうかによる
隣の土地の一部を買う・借りる	道路に接する部分を広げて、接道の条件を満たす	隣の人との話し合いが必要。測量や登記の費用がかかる
そのまま仲介で売る	今の建物を使いたい人や、例外の認定・許可が受けられる見込みがある場合など	買い手が見つかるまで時間がかかることがある
不動産会社に買い取ってもらう	再建築不可の物件を扱う不動産会社に直接売る	一般に、仲介より価格は低くなりやすい

どの方法が合うかは、土地の形や周りの状況によって変わります。再建築不可の物件の取り扱いに慣れた不動産会社を含め、複数の会社に査定を頼んで、根拠を比べてください。仲介と買取の違いは、古い実家を売る方法：仲介と買取の違いで整理しています。

先に解体しない

再建築不可の土地で建物を壊してしまうと、新しく建てられないうえ、今の建物を使いたい買い手もいなくなります。また、1月1日に住宅がないと、土地の固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなります。解体を考える場合は、売り方を決めてから判断してください。詳しくは更地にして売るか、古家付きで売るかで整理しています。

「訳あり」の実家を売るときに伝えること

傷みが激しい、雨漏りがある、家の中で人が亡くなった、といった事情がある家でも、売ることはできます。大切なのは、知っている事情を正確に伝えることです。

知っている不具合は伝える

売った家が、種類・品質などについて契約の内容に合わない場合、買主は修理や代金の減額などを求めることができます（民法第562条など）。

契約で「売主は責任を負わない」と決めることもできますが、民法では、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れることができないとされています（第572条）。知っている不具合や事情は、不動産会社に伝え、契約書にもきちんと反映してもらってください。

家の中で人が亡くなっている場合

国土交通省は、過去に人の死が生じた不動産の取引について、宅地建物取引業者が買主に告げるべきかどうかの考え方を、ガイドラインにまとめています。

• 老衰や病気などの自然死や、転倒事故・誤嚥など日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよい
• ただし、買主から問われた場合や、社会的な影響が大きく買主が知っておくべき特段の事情がある場合などは、告げる必要がある

また、ガイドラインでは、不動産会社が売主に対して、過去に生じた人の死について告知書などへの記載を求めるとされています。売主として知っていることは、告知書などに正確に書いてください。個別の事情で判断に迷う場合は、不動産会社や専門家に相談してください。

まとめ

• 建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない。満たさない土地は、原則として建て替えができない
• 幅4メートル未満の道でも「2項道路」として道路とみなされる場合があり、建て替えの際にはセットバックが必要になる
• 特定行政庁の認定や許可で建てられる場合もある。道路の種別は自治体の建築指導の窓口で確認する
• 2025年4月から、2階建てなどの木造戸建ての大規模なリフォームには建築確認が必要になった
• 売り方には、隣の人に売る、隣の土地を買い足す、仲介、買取などがある。先に解体しない
• 「訳あり」の事情は、知っていることを正確に伝える。知りながら告げなかった不具合の責任は免れない

道路や建築の扱いは、自治体や個別の土地によって変わります。最新の情報は、記事末の出典と、実家がある市区町村の建築指導の窓口で確認してください。