古い実家を売る方法：仲介と買取の違い

古い実家を売ろうと考えたとき、まず迷うのが「仲介」で売るか、「買取」で売るかです。どちらも不動産会社に相談するところは同じですが、買い手が誰になるかが違い、その結果、売れる価格・かかる期間・手数料・売った後の責任が変わります。

この記事では、仲介と買取のしくみの違いを整理し、どんな事情ならどちらが向いているかを比べます。相続した実家の場合は、売る前に相続登記が必要です。手続きの流れは相続した実家を売る流れと必要な書類を参考にしてください。

仲介と買取のしくみの違い

仲介：不動産会社に買い手を探してもらい、見つかった買い手（個人など）に売る方法です。不動産会社は売主と買主の間に立って、契約をまとめます。
買取：不動産会社そのものが買い手になり、直接買い取ってもらう方法です。

つまり、仲介では「買い手を探す時間」がかかる一方で、市場で買い手を募ることができます。買取では買い手を探す必要がないため、条件が合えば早く売ることができます。

仲介と買取の比較

比べる点	仲介	買取
買い手	不動産会社が探した個人など	不動産会社
売れる価格	市場で買い手を募るため、買取より高くなりやすい	一般に、仲介で売るより低くなりやすい
売れるまでの期間	買い手が見つかるまでかかる。いつ売れるかは読みにくい	条件が合えば、買い手を探す期間がいらない
仲介手数料	かかる（上限は法令で決まっている）	不動産会社が直接買う場合はかからない
内覧の対応	購入を検討する人の内覧に対応することがある	内覧は基本的に不要（買取する会社の現地確認はある）
家財の片付け	売り出す前や引き渡しまでに片付けが必要になることが多い	家財が残ったままでも引き取る会社がある
売った後の責任	契約の内容によって、売主が責任を負う範囲が変わる	同じく契約しだい。責任を負わない特約を結ぶこともある

価格の差がどのくらいになるかは、物件や地域、会社によって大きく変わるため、ここでは一律の数字は示しません。実際の差は、同じ家について仲介の査定額と買取の提示額の両方を出してもらって比べるのが確実です。

仲介で売るときに知っておきたいこと

仲介手数料の上限

仲介で売れたときに不動産会社に払う仲介手数料には、法令で上限が決められています。国土交通省の案内によると、売主か買主の一方から受け取れる額（税込）の上限は、物件価格を次の部分に分けて、それぞれの率をかけた合計です。

物件価格のうち	率（税抜）	率（税込）
200万円以下の部分	5%	5.5%
200万円を超え400万円以下の部分	4%	4.4%
400万円を超える部分	3%	3.3%

国土交通省が示している例では、物件価格が1,000万円（税別）の場合、上限は次のとおりです。

200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋600万円×3.3%＝39.6万円（税込）

これはあくまで上限で、この金額を必ず払うという意味ではありません。

800万円以下の空き家などの特例

空き家などの流通を後押しするため、2024年7月1日から、価格の低い物件について次の特例があります。

物件価格が 800万円以下 の宅地・建物（「低廉な空家等」）の仲介では、仲介にかかる費用を考えて、上の計算による上限を超えて手数料を受け取れる
ただし、その上限は 30万円×1.1倍（税込33万円） 以内
不動産会社は、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ報酬額を依頼者に説明し、合意を得る必要がある

たとえば、実家が500万円で売れる見込みの場合、上の計算より高い手数料を提示されることがあります。その場合は、契約前に説明を受けて、金額に納得したうえで契約してください。

媒介契約は3種類

仲介を頼むときは、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には次の3種類があり、法令（宅地建物取引業法と施行規則）で決まりが定められています。

種類	他の会社にも重ねて頼めるか	自分で見つけた買い手と契約できるか	業務の報告	レインズ（指定流通機構）への登録
一般媒介	できる	できる	法律上の頻度の決まりなし	法律上の義務なし
専任媒介	できない	できる	2週間に1回以上	契約から7日以内（休業日を除く）
専属専任媒介	できない	できない（その会社が見つけた相手とのみ）	1週間に1回以上	契約から5日以内（休業日を除く）

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は 3か月まで で、依頼者の申し出があれば更新できます（更新後も3か月まで）。レインズは、不動産会社どうしで物件情報を共有するしくみで、登録すると、ほかの不動産会社も買い手を紹介できるようになります。

どの契約が向いているかは、物件や進め方によって違います。窓口を1社にまとめたい場合は専任系、複数の会社に並行して頼みたい場合は一般媒介、というように、契約前にそれぞれの違いを説明してもらってから選んでください。

買取で売るときに知っておきたいこと

買取が向いているケース

買取は、次のような事情があるときに検討されることが多い方法です。

相続税の納付や家族の事情などで、早く現金化したい
実家が遠方にあり、内覧の対応や何度も現地に行くのが難しい
建物が古く傷んでいて、仲介ではなかなか買い手が見つからない
家財が多く残っていて、片付けまで手が回らない
近所に知られずに売りたい

買取で気をつけたいこと

価格の根拠を確認する：買取の価格は会社によって差が出ることがあります。1社だけで決めず、複数の会社の提示額と、その根拠を比べてください。
仲介手数料がかかるかを確認する：不動産会社が直接買う場合は、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。ただし、仲介会社が買取業者を紹介する形の場合は、手数料がかかることがあります。
家財の扱いを確認する：家財が残ったままでも引き取ってもらえるか、その処分費用が価格から差し引かれるのかを、事前に確認してください。

仲介で一定期間売り出し、売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証」のようなサービスを用意している会社もあります。条件は会社によって違うため、利用する場合は内容をよく確認してください。

売った後の責任（契約不適合責任）にも注意

古い家を売るときに見落としやすいのが、売った後の責任です。民法では、引き渡した家が、種類・品質・数量について契約の内容に合っていない場合、買主は売主に修補などを求めたり、代金の減額を求めたりできるとされています（契約不適合責任）。

古い家では、雨漏りやシロアリ、設備の故障など、売主が気づいていない不具合が見つかることもあります。そのため、売買契約では、売主がどこまで責任を負うかを特約で決めることがあります。ただし、責任を負わない特約を結んでも、売主が 知りながら告げなかった事実 については責任を免れることはできません（民法第572条）。

仲介でも買取でも、知っている不具合は正直に伝え、売った後の責任の範囲を契約書でしっかり確認してください。

仲介と買取、どちらを選ぶか

迷ったときは、次のように考えると整理しやすくなります。

価格を優先し、時間に余裕がある → 仲介を中心に考える
早さや手間の少なさを優先したい、建物の状態に不安がある → 買取も比べてみる
どちらがよいか判断できない → 同じ家について、仲介の査定額と買取の提示額の両方を出してもらって比べる

どちらの方法でも、1社だけの話で決めずに、複数の会社の話を聞き、金額の根拠と契約の条件を比べることが大切です。家を壊して土地として売る方法と比べたい場合は、解体と残すの記事もあわせて読んでみてください。

まとめ

仲介は不動産会社に買い手を探してもらう方法、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法
一般に、仲介は価格を優先しやすく、買取は早さと手間の少なさを優先しやすい
仲介手数料には上限があり、800万円以下の空き家などには、税込33万円以内の特例がある
仲介の媒介契約は3種類あり、報告の頻度やレインズへの登録の決まりが違う
売った後の責任の範囲は、仲介でも買取でも、契約書で必ず確認する

手数料や契約のルールは改正されることがあります。最新の情報は、記事末の出典（国土交通省・法令）で確認してください。